本周堪稱樓市政策有史以來最強的一周，從政府收儲到降首付，每天大招不斷。 5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，對口最高負責人表示：打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。 幾乎同一時間，央行宣布調整樓市信貸政策，力度頗大，且從宣布之日起的第二天，也就是5月18日開始執行，速度夠快。 目前房貸利率已經在歷史性低位，在此基礎上，進一步取消貸款下限，利率工具用到了極致。未來不排除隨著環境變化利率進一步走低。 首付方面，過去幾年從30%、到20%、再到15%，已是有史以來最寬松的首付水平。不斷打破歷史紀錄，說明國家對房地產的現狀有強烈的緊迫感。 5月17日上午，國家統計局公布最新的房地產數據，哀聲一片。2024年4月份，房地產市場繼續調整，70個大中城市各線城市商品住宅銷售價格同、環比降幅均有所擴大。二手房是當前樓市的風向標，二手房相當慘淡。 在降首付等大招出臺之前，本周房地產領域談論最多的話題是政府收儲。市場大小作文瘋傳，在政府收儲刺激下，滬港兩地房地產板塊持續大漲。房地產板塊之所以如此強勢，除了降首付等消息，最近瘋傳的政府收儲是助推地產板塊上漲的最大原因。 據新加坡聯合早報5月15日的報道，中國政府正考慮，讓地方政府利用銀行貸款，購買幾百萬套的未售出住房，以緩解房屋過剩的問題。 5月16日晚，財新報道，住建部、金融監管總局、國有大行等機構正在探討收購存量住房。 5月17日，靴子落地，央行正式宣布：設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。 新華社5月17日電，保障性住房貸款利率為1.75%，資金成本非常低，且通過銀行發給地方國有企業，不得用于地方政府融資平臺，�？顚Ｓ�。本次央行以再貸款的方式介入收儲，開歷史之先河，遠超預期。 此前市場認為，如果參照租金回報率1.5%，以及PSL利率2.25%的水平發錢收儲，政府需要以市場價格的5折左右，購買開發商的房子，才能覆蓋成本�，F在再貸款利率是1.75%，收購房子的折扣可以明顯提高，對于市場和開發商是不小的利好。 當然，最終政府會以什么樣的價格收購，不同的地方會有不同的選擇，經濟差一點的也許收購價格低一些，政府還能借此盈利，經濟條件允許的，可能保本即可，盡可能讓利給開發商和租賃人員。 保障性住房再貸款的期限是1年，可以展期4次，和PSL幾乎一樣，但利率低了不少。這可能意味著，PSL會被保障性住房再貸款置換，對于捋順利率曲線有一定幫助。 此前天風地產測算，假設此次收購300萬-500萬套新房庫存，假設單套建面70-90平/套，假設商品住宅銷售單價1萬元/平，假設收購價格是市場價格的4-6折，則本輪收儲資金預期規模為0.84萬億-2.7萬億區間。 目前以3000億的資金投放，拉動5000億的貸款，規模遠遠低于整個房地產所需的資金量。央行沒有一次性把資金打滿，符合摸著石頭過河的精神，看看效果再說是否加碼。 實際上，在央行發文之前，不少地方政府已經實行了一段時間的收儲。鄭州以舊換新政策，就借助城投公司購買居民二手房，從而刺激居民購買新房。5月14日，杭州臨安公布新收儲模式，打算直接從開發商那里買新房，買來的房子用于出租，做公共租賃房使用。杭州臨安收儲和本次保障性住房再貸款規定的操作方式基本一致，可以看成未來各城市的樣板工程。 上述政策會在短期內各地去庫存效果立竿見影，實質意義如何尚不確定。參照日本的情況，空置率高的地方基本會長期空置，即便在東京也是如此。這說明，很多庫存是無效庫存，很多供給是無效供給，降低這部分供給未必對市場有實質意義。 對于開發商來說，甲方從一般客戶變成政府，通過再貸款收上來的錢可能直接劃入監管賬戶，進入銀行體系，資產和負債一筆勾銷，開發商和市場漸行漸遠，多數開發商可能也失去了存在的價值。也許這就是中國樓市的未來，像新加坡一樣，不需要太多純粹的商業開發商。 |
GMT+8, 2024-5-23 09:29
